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老物业被“炒”新物业难“落地”,相关各方各执一词,类似问题并非个案

物业“辞旧选新”,为何这么难?

2019-01-23


  图据网络

  首席记者万恒

  

  从法理角度看,位于大连金州新区的宝林凤凰城小区本应已经进入了“辞旧迎新”的新阶段——2018年9月,小区业主委员会选定了一家物业公司接手小区物业服务工作,双方达成了意向协议,但新老物业的交接工作却并不顺畅。时至今日,这个拥有七百多住户的小区仍处于物业“交接不清”的两难境地。

  而记者在采访中发现,在业委会选聘新物业的过程中,新老物业交接“打麻烦”甚至为此对峙不下的情况并不少见。物业公司“辞旧选新”虽是小区业主权利,但实施起来却往往要面对程序、利益等各种复杂因素纠葛。

  A.业主

  炒了老物业 新物业难落地

  位于金州新区金纺板块的宝林凤凰城小区2014年交房入住,如今已有700多住户搬家入住。

  小区业主李军(化名)告诉记者,小区建成入住之初,使用的是临时水和临时电。“水电问题解决之后,我们认为物业管理也存在不少问题。”李军说,2018年6月,在街道和社区的指导下,小区成立了业主委员会。“成立后我们曾经约谈负责小区服务的物业公司,希望改善服务,但成效不大。”

  在此情况下,小区业主委员会于2018年9月选定了一家新的物业公司接手小区,双方达成意向协议后,业委会向老物业公司下达了解聘通知,要求交接。“但是老物业公司一直不肯配合交接工作。在2018年11月,老物业公司在新物业还未进驻的情况下,突然将保洁保安人员全部撤走,‘弃管’小区。”李军称,几经协调后,老物业公司派人回小区继续做保洁,而保安则由新选聘的这家物业临时接手。

  老物业还没撤走,账目和办公用房未顺利交到业委会手中。“我们业委会就无法和新物业公司签订服务合同,小区‘辞旧迎新’的工作就没法完成。”有小区业主无奈表示:不知道宝林凤凰城小区这种物业“悬空”的状态何时才能结束。

  B.物业

  “选新”不合法 账目未结清

  对于业主们的说法,宝林凤凰城小区原物业公司负责人另有解释。

  他说,对物业公司“辞旧选新”是业主权利,但是要遵守相关法律法规。目前宝林凤凰城小区的物业服务不是公司不进行交接,而是因为业委会选聘新物业公司还存在程序违法等三个问题。

  这位负责人说:首先,业委会选聘新物业公司的程序不合法。“辞退原来物业公司选聘新物业必须召开业主大会,征得‘双三分之二’以上的业主同意。但是我们小区虽然召开了业主大会,却有不少业主提出反对意见,不同意重新选聘物业公司。这些业主的意见没有得到尊重。至今小区业主对于物业改选仍存在分歧,选聘新物业公司不符合多数业主的意愿。” 其次,老物业公司要撤出小区,经济账必须“算清楚”。这位物业负责人告诉记者,接手小区管理后,物业公司投入近三百万元为小区接入了正式供电,提供物业服务三年多以来,物业费缴纳比例一直偏低,各种公共设施维护费物业还垫付了几十万元。“至今还有很多业主拖欠物业费。”

  此外该负责人称,完成物业交接必须有小区开发商介入。“但现在开发商已经失联,我们也联系不上。”

  C.街道

  协调多次未成 双方“不欢而散”

  1月21日,记者联系上负责宝林凤凰城小区物业管理工作的金州新区站前街道城管科。城管科负责人告诉记者,对于这一小区的“物业之争”,街道和社区都曾多次介入协调,但每次调解都不欢而散。

  “前期经过协调,老物业公司承诺到2018年年底完成交接。但在2018年12月,老物业公司提出要清算资产结清账目,交接工作再次搁浅。”城管科负责人称,目前问题的症结在于老物业公司要求结清历史欠账,从而减少运营期间产生的损失,但业委会对此并不认可。交接工作就卡在这里。

  对于老物业公司提出的“程序不合法”问题。这位负责人称,如果老物业公司认为业委会选聘新物业公司的程序有问题,可以向街道反映,由城管科进行核查。“但目前我们还没接到老物业公司的情况反映。”至于开发商是否应参加交接工作,该负责人表示,如果物业办公用房产权明晰,不存在纠纷查封等情况,开发商可以不介入新老物业交接工作。

  D.现象

  物业“新老交替”常现难题

  其实,宝林凤凰城小区目前面临的困境并非个案。记者在采访中了解到,由于小区物业服务工作面对对象庞杂、涉及利益纠葛众多,面对“新老交替”局面时,往往交接困难。在国内一些城市,甚至出现过新老物业小区对峙、相争不下的场景。

  不过,金普新区炮台村一小区的做法或许可以为宝林凤凰城的业主们提供借鉴——该小区在2017年时一度出现两家物业同时进驻小区、同时收费的奇怪场景。新老物业为此两度闹上法庭,打响“小区争夺战”。最终各方通过法律诉讼途径解决了争议。

  站前街道城管科负责人也建议,业主可以一边和老物业协商解决问题,一边着手准备起诉。各方可以通过司法诉讼途径明确利益归属,解决相关争议。