2017年04月21日 星期五

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学习贯彻中央推进“两学一做”学习教育常态化制度化工作座谈会精神
第八届“大连读书月”启动
助力辽宁自贸试验区大连片区建设
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10日谈
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福彩3D第17103期
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国务院印发《矿产资源权益金制度改革方案》
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万户+千亿,被不断刷新的数字
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房屋买受人在何种情况下能阻却执行?
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2017石化产业发展大会在大连唐风温泉召开
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香奈儿在上海开了家“咖啡馆”
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再续光影前缘
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房屋买受人在何种情况下能阻却执行?

2017-04-21

  当债务人拒不履行已判决的债务时,债权人可以申请强制执行,由执行机关强制债务人履行。由于执行权是国家公权力,阻却执行必须有合法依据。那么,房屋买受人在何种情况下,才能够依法阻却执行呢?

  有这样一个典型案例:2011年3月,蔡女士与A公司民间借贷纠纷案经法院判决后,A公司未履行生效判决确定的给付义务,蔡女士于是向法院申请执行,执行标的额为6200万元。执行过程中,A公司将其占某大厦项目49%的权益转让给B公司,B公司未支付相应价款,而且,B公司实际由A公司控制。法院据此做出了查封冻结B公司合作开发所分得的该大厦第6~15层的执行裁定。但购房人黄女士不服该裁定,向法院提出案外人执行异议,要求对她购买的该大厦第12层9单元房产依法停止执行。

  本案争议焦点为:黄女士享有的实体权利是否足以阻却执行。根据最高法《民事执行查封、扣押、冻结财产》司法解释第17条,黄女士在尚未办理案涉房屋产权变更登记情况下,须满足支付全部价款并实际占有使用,且对未办理过户手续没有过错的条件,才可以阻却执行。但经查明,黄女士与A公司签订房产认购合同,其已支付的款项为总价款50%,剩余房款要待房产证办出后向银行抵押贷款支付。黄女士在庭审中也确认她并未实际入住案涉房产,故黄女士主张对案涉房产享有的实体权利足以阻却执行,缺乏事实和法律依据,法院据此驳回了她的诉请。

  在司法实践中,《查封规定》对符合规定条件的部分买受人予以特殊保护,即买受人在已经签订买卖合同并履行合同部分义务的情况下,虽然尚未取得合同标的物之物权,但法律赋予这类买受人类似物权人的地位,其对物权的期待权具有排除执行的效力。

  另外,最高法《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》又区分不同的不动产受让人主体,规定了不同保护要件:对于一般买受人(包括二手房买卖),还要求受让人与被执行人签订合法有效的书面转让合同;在价款交付方式上,对支付部分价款买受人在法院指定的期限内,将剩余价款交付而未影响债权受偿的,也予以保护。对于从房地产开发商处购买商品房的买受人,还要求必须为居住的目的购房,且买受人为自然人。对于购房款则具体要求交付了超过百分之五十即可。可见,《执行异议规定》对案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉,在审查阶段做了细化规定,并可适用于执行异议之诉中。在举证责任分配上,案外人应当就其符合前述规定的构成要件承担举证责任。

  为此,我建议,对买房人而言,买房前应对房屋进行权属调查,看其是否存在法院查封等情形,购买二手房时最好进行全程资金监管,并尽快办理产权过户手续,以防不利情形出现。